A Catalunya hi ha registrades prop de 1.500 urbanitzacions, gairebé la meitat de les quals no estan regularitzades pels ajuntaments
La llei prohibeix donar llicències i invertir diners públics fins que els propietaris no acabin les obres d’urbanització que tenen pendents
Estudi a fons
La Diputació de Barcelona té un catàleg de les 367 urbanitzacions amb dèficits, repartides per 118 municipis, on els ajuntaments han d’executar obres pendents de serveis que han de pagar els veïns. Des del 2018 quan van iniciar l’estudi, calculen que han ajudat a posar al dia una desena d’urbanitzacions per dotar-se dels serveis i traspassar-los a mans dels ajuntaments perquè n’assumeixin el manteniment.
83%
de les urbanitzacions no disposen de serveis urbanístics bàsics o els tenen en un estat precari.
74%
són les zones que no tenen cap tipus de comerç o establiment.
50%
dels àmbits residencials no compten amb cap equipament.
70%
del poder adquisitiu del veïnat és mitjà però l’altre 30% és molt dispar amb rendes molt baixes o molt elevades.
20%
de les urbanitzacions estan situades en zones de sòl no urbanitzable, com poden ser parcs naturals d’especial protecció.
“Ens trobem projectes d’urbanització més cars que el que van pagar els veïns per la parcel·la”
“No busquem culpables, però calen solucions reals per a aquests veïns que també paguen impostos”
ELENA FERRAN – SANT CEBRIÀ DE VALLALTA
El boom d’urbanitzacions aïllades i disperses que es van construir a finals dels anys cinquanta, seixanta i setanta per tot el país s’ha convertit en una problemàtica des del punt de vista territorial, ambiental, urbanístic i socioeconòmic. A Catalunya hi ha registrades, segons el cens que va fer la Generalitat el 2015, gairebé 1.500 urbanitzacions, unes 730 de les quals, gairebé la meitat, no estan regularitzades pels ajuntaments, que no poden fer-ne el manteniment fins que els propietaris de les parcel·les no paguin les actuacions urbanístiques pendents que no es van fer en el seu dia. Una gran majoria acumula dèficits que afecten serveis bàsics inexistents o precaris com són el clavegueram, la xarxa d’aigua, l’enllumenat i la pavimentació de carrers i voreres. En l’aspecte jurídic es detecten altres mancances com ara parcel·les que no consten al registre de la propietat i urbanitzacions que no han fet les cessions obligatòries de vials i zones verdes als ajuntaments. La tipologia és molt variada perquè hi ha urbanitzacions recepcionades que tenen dèficits, altres que estan pendents de fer els projectes d’urbanització i reparcel·lació i les que estan fora de la normativa, construïdes en zones no urbanitzables.
Les urbanitzacions es van anar estenent en molts punts del territori aprofitant terrenys amb forts desnivells a zones de muntanya i de la costa. Els promotors es van afanyar a vendre parcel·les deixant als nous propietaris la responsabilitat de transformar el sòl pendent d’urbanitzar. “No busquem culpables, però calen solucions reals per a aquests veïns que també paguen uns impostos i fa anys que estan sense uns serveis en un entorn que es va degradant”, denuncia l’alcalde de Sant Cebrià de Vallalta, Albert Pla, davant el “bloqueig legal” amb què es troben els ajuntaments quan tiren endavant els projectes d’obra, tal com obliga la llei, però queden encallats per l’elevat cost de les quotes urbanístiques que molts propietaris no poden afrontar. “Ens juguem tenir molts impagats i posar en risc les finances municipals”, es lamenta l’alcalde maresmenc d’una problemàtica enquistada de fa dècades en aquest municipi on un 65% de la població viu en zones allunyades del nucli urbà, en ple massís del Montnegre o a tocar-hi. De les cinc urbanitzacions que tenen dins del terme de Sant Cebrià, la més gran és la de Castellar d’Índies, amb més de 700 parcel·les i una superfície de 13 hectàrees, que es troba dins els límits de protecció del parc. “Estem fomentant ciutadans de primera i de segona”, es lamenta l’alcalde d’una realitat que provoca les queixes del veïnat que veu com es va degradant l’entorn on viu pel mal estat dels carrers, alguns sense asfaltar o poc il·luminats, i el funcionament amb fosses sèptiques per substituir el clavegueram. De les cinc urbanitzacions del poble, només la de Can Palau es va recepcionar perquè els parcel·listes van fer les obres pendents. A la resta només hi fan actuacions d’urgència. Amb la llei a la mà, els ajuntaments no poden destinar recursos públics ni fer cap actuació de millora fins que els propietaris acabin la urbanització. Només amb informes tècnics i jurídics es poden justificar actuacions per motius de seguretat, d’accessibilitat o salubritat. “La llei havia de servir per forçar a fer les obres pendents però no s’ha avançat”, reflexiona Albert Pla d’una normativa que no permet donar llicències d’obra nova o ampliar els volums edificats a les urbanitzacions. Això, segons diu, ha generat un “caldo de cultiu” amb construccions i piscines que són il·legals.
Els propietaris de les finques, a través de les juntes de cooperació, han intentat cercar fórmules, d’acord amb els ajuntaments, per revertir els dèficits que arrosseguen aquests nuclis. A partir dels anys noranta la problemàtica de no comptar amb uns serveis bàsics que garanteixin la qualitat de vida dels veïns s’ha accentuat a moltes urbanitzacions on els propietaris han passat a tenir la primera residència a establir-s’hi definitivament, en comptes de passar-hi els caps de setmanes i viure-hi per temporades.
El perfil dels residents també ha canviat perquè hi resideixen persones més grans que es troben amb dificultats en el moment de demanar crèdits als bancs per pagar les obres. Els nuclis aïllats també han atret, sobretot després de la pandèmia, famílies joves que han marxat de Barcelona perquè és més barat i són a prop de la natura però que no poden assumir les càrregues urbanístiques.
Per complir amb la Llei 3/2009, de 10 de març, de regularització i millora d’urbanitzacions amb dèficits urbanístics, els ajuntaments es van espavilar a tirar endavant la redacció dels projectes de reparcel·lació i d’obres. “En plena recessió econòmica, els tocava pagar uns preus que eren una bogeria”, reconeix l’alcalde de Sant Cebrià d’una situació que deixava altre cop al calaix les actuacions previstes. Només a la urbanització de Castellar d’Índies les obres s’enfilaven als 30 milions d’euros, amb unes quotes urbanístiques que rondaven els 40.000 euros per cada propietari. El rebuig va ser majúscul i va provocar que els parcel·listes s’organitzessin com una associació d’electors. Amb el compromís de retirar les quotes, van estar a prop de la majoria absoluta en les eleccions del 2015. La problemàtica urbanística va fer miques el govern i l’alcaldessa es va quedar sola governant a mig mandat, amb acords puntuals de l’oposició.
“No volem obrir cap guerra entre veïns ni tampoc regalar res a ningú però necessitem que s’ajusti la normativa a la realitat”, defensa Albert Pla dels entrebancs que es troba el consistori a l’hora de fer recepcions parcials d’aquests àmbits i poder destinar els més de 300.000 euros que té concedits per la Diputació de Barcelona. “Al final és un tema econòmic i els primers interessats a buscar solucions som els ajuntaments que estem incomplint la llei”, explica l’alcalde maresmenc, que amb el seu homòleg de Sant Feliu de Buixalleu ha impulsat una trobada d’ajuntaments, a l’octubre, amb el suport d’ens supramunicipals per tirar endavant canvis a la normativa urbanística que s’està tramitant al Parlament.
Canvis a la normativa
A principi d’any, el govern de Salvador Illa va aprovar el decret llei 2/2025 que deroga la llei d’urbanitzacions del 2009 i obre la porta a la regularització i la millora de les que tenen dèficits. La principal novetat del text és que s’estableix un règim especial per habilitar uns serveis mínims que garanteixin la qualitat de vida, fins i tot s’obre la porta a donar solucions en els àmbits residencials que es troben en espais no urbanitzables. Amb la modificació es manté la possibilitat de dur a terme la depuració i el sanejament de les aigües residencials domèstiques mitjançant la connexió a xarxes públiques properes o amb sistemes autònoms de titularitat municipal i a càrrec de les persones propietàries. El vicepresident de la Federació Catalana de Municipis i alcalde de Martorell, Xavier Fonollosa, considera prioritari trobar la manera de regularitzar tot el que s’està construint dins i fora del sòl residencial i urbanitzable. “Són edificacions que s’han de regularitzar i els veïns han de pagar la urbanització”, diu Fonollosa davant una normativa que es vol flexibilitzar perquè s’equiparin aquests nuclis aïllats a qualsevol altre barri del municipi. Això permetria abaratir els costos d’urbanització a l’hora de fer reserves de zones verdes i equipaments que s’han de cedir als ajuntaments. “No té gaire sentit que tinguin zones verdes quan estan a tocar de la natura i els equipaments es concentren a la ciutat”, diu l’alcalde de Martorell d’uns paràmetres urbanístics que han de complir abans de ser recepcionats. “Hi ha milers d’habitatges on la població s’ha establert definitivament i necessiten uns estàndards urbanístics per acabar la urbanització”, defensa d’uns canvis que plantegen la possibilitat d’instal·lar un sistema de fosses sèptiques en aquells punts on és complex connectar amb la xarxa pública de clavegueram. El nou decret planteja que es puguin anar fent recepcions per infraestructures perquè els propietaris no hagin de fer front de cop a totes les exigències urbanístiques.
